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投资苏州房产,这三大顶级区域一定要关注!

发布日期:2021-05-10 20:22:42  浏览量:89 文章来源:http://www.jettmtb.com
长期以来,苏州和上海地域相连、文化相通、人缘相亲、经济相融,苏州在对接上海、服务上海、融入上海方面也一直走在前列。

在长三角一体化重大历史机遇之下,“沪苏同城化”更是再次提速。对于上海人民来说,如何融入历史潮流,参与苏州城市建设之中,成为了新的难题。

每座城市的优质资产都是有限的,苏州这座城市又该如何把握?

纵览苏州,可以将苏州楼市投资价值分为两个梯队。


第一梯队无可争议的一定是属于园区湖东、湖西和新区狮山;

第二梯队则是三大新城:北面的高铁新城、南面的太湖新城和西面的科技城;

今天,我们重点梳理第一梯队的优质股,为大家提供更清晰的买房思路!

湖东和湖西,稀缺的优质资产

苏州,也许在很多人眼中,印象颇深的可能是千年姑苏,苏式园林、粉墙黛瓦。这是苏州的历史文化底蕴,而现在的苏州,也是有现代化的一面。

这一面,你在工业园区就能感受到。众人皆知的“大秋裤”东方之门,或是诚品在内地的第一家书店,它们就在工业园区,也在金鸡湖旁。

工业园区作为苏州城市价值高地,是国家级经开区综合排名五连冠选手!

2019年8月,江苏自贸区获批,其中江苏自贸区实施范围119.97平方公里,涵盖南京、苏州、连云港三个片区,其中江苏自贸区苏州片区60.15平方公里(含苏州工业园综合保税区5.28平方公里)。江苏自贸区,一半在苏州,苏州工业园区更是是受益“自贸区概念股”最多的区域。

2020年,苏州工业园区发布官宣:苏州园区社保、公积金、一网通正式与上海对接。

根据《苏州工业园区总体规划(2012-2030)》,规划形成“双核多心十字轴、四片多区异彩呈”的空间结构。其中,双核值得是:湖西CBD、湖东CWD围绕金鸡湖合力发展,形成园区城市核心区。


目前,在湖西CBD和湖东CWD,无论是基础设施配套、商业配套、教育配套、交通配套等的建设也已十分成熟了。

湖西CBD和湖东CWD,其实也被简称为湖西板块、湖东板块,其实很好理解,金鸡湖以东为湖东板块、金鸡湖以西为湖西板块。

其实追溯其如何发展,也没有什么太大的意义,而是现在能直观感受到的就是早已高楼林立,地标级建筑就在金鸡湖畔。

在湖西板块:东方之门、环球188、财富中心等地标建筑,目前还有在建的地标级建筑苏州中南中心;

在湖东板块:诚品书店、新光天地、新光天地、江苏第一高九龙仓国金中心;另外还有2栋超高层待建中;

站在金鸡湖的东西两边,放眼望对岸,颇有上海陆家嘴的感觉。

当然,对于板块而言,金鸡湖本身就是不可复制的湖景资源。

在近几年的发展中,无论是湖东还是湖西板块,其可开发的宅地是越来越有限,同时,在售新盘也是越来越少,自然,房源也是越来越稀缺。现在,随着严格的限价之下,同时与二手房市场呈现的倒挂之下,湖东和湖西板块的新房,其新房的价值也越来越凸显。

接下来会一起来说一下湖东板块和湖西板块,可值得关注的优质楼盘项目。


先来说说湖东板块。

3个项目值得关注:锦麟铂悦府、金鸡湖畔瑞园、金螳螂柏悦

锦麟铂悦府

锦麟铂悦府。一个从土地挂牌开始就已经被许多人盯上的项目。

毕竟板块内的宅地真的很是稀缺,就那么2宗了,其中一宗就是锦麟铂悦府,另外一宗商住用地刚刚挂牌出让,大概率上今年不会入市了。


房源很稀缺,是一个加分项,不过真正加分的还是其价格。

尽管锦麟铂悦府的价格还未官宣,不过可以根据周边项目来大胆猜测一下。

锦麟铂悦府的成交地价是30228元/平,与其南侧的中海上东区pro仅少了59元/平,因此价格上可以参考中海上东区pro。去年,中海上东区pro取证开盘,其洋房标准层4.5-4.6W左右,小高层在4-4.1W左右,以此为标准。

从奥体板块的二手房挂牌价来看,项目周边房龄较短的二手房挂牌价大多在5W+、6W+。


比较值得参照的是隔壁的中海上东区,从去年二手房的成交价格来看,中海上东区去年至今已经成交的3套价格都在5W以上,锦麟铂悦府倒挂可能性也是比较大的,同时,倒挂价差在近万元/平。


另外,再看一下周边的同是洋房的苏州唐宁府和中锐星公元名邸。从今年以来,分别成交了8套、9套,成交均价分别为56986元/平、59845元/平,最高可倒挂1.7万元/平。

据最新消息,锦麟铂悦府预计最快将于6月首批房源开盘入市。

金鸡湖畔瑞园和金螳螂柏悦

金鸡湖畔瑞园和金螳螂柏悦,这2个都是充满神秘色彩的纯新盘。在苏州楼市中,一直有它们的传说,时不时有小道消息放风即将开盘,但就是一直迟迟不开。


当然,这2个项目,也是金鸡湖以东区域内,唯一沿着湖景的2个项目了,很是稀缺。

这2个项目规划的产品都是70年产权的公寓,本身套数也不多,房源有限。

金鸡湖畔瑞园,共建造19栋楼,其中14栋住宅(70年产权酒店公寓)约96套,住宅均为大平层和叠加,面积约200平起步;

金螳螂柏悦,规划了3栋12F的70年产权公寓,共计约88套,建面约172-210㎡,目前已经建成,仁恒物业也已经进驻;


这2个楼盘的价格都还没出炉,不过在限价时代,整体备案均价应该也是相对难破4W的。

如果可以参考的话,在2019年,这2个项目周边的晋合公寓有房源加推,整体备案均价39152元/平。

相较于周边二手房而言,还是会有一定倒挂的。

挂牌价上,比较低的就是丰隆城市中心,在3.7W左右,剩余项目普遍价格在5W+,倒挂幅度可能会在万元/平以上。


再来说说湖西板块。

2个项目值得关注:万科左岸湖西项目、翠湖雅居


万科左岸湖西项目

万科左岸湖西项目,位于湖西板块的核心位置,与湖西一地标建筑环球188一路之隔,在东方之门的西南侧。

在其建成之后,万科左岸湖西项目,也将为成为湖西板块的一座地标建筑。

项目规划了2栋超高层,其中1栋为70年产权的公寓,这也是目前许多购房者的目标。

因为70年产权的公寓,是有对口学区的。

根据根据2020年工业园区施教区范围,万科左岸湖西项目正好是处于在星海小学和星海中学的施教区范围内,这也让在该项目的土地成交当天就已经被盯上了。(当然,新房未交付之前,是没有学区的,并不能确定其对口学校)。

在限价时代,新房的价格都是有一定限定的。相较于周边的二手房而言,大概率上是有倒挂的,且倒挂幅度并不低。


在项目周边的二手房社区,其挂牌价格在基本都在5-6W,倒挂幅度最高在1-2W左右。

该项目的周边界面真的非常不错,位于湖西板块的核心位置,各配套非常齐全。

万科左岸项目,规划了70年产权的公寓,即未来交付之后有对口的学区。(不过注意新房未交付之前,是不确定学区的)

在项目周边的二手房社区,其挂牌价格在基本都在5-6W,倒挂幅度最高在1-2W左右。

同时,板块内的70年产权公寓目前购买力还是比较强劲的,距离其较近的苏州中心9号公馆,今年以来的成交量就已有28套,整体成交均价达到了78004元/平,最高单套成交单价的81560元/平。

翠湖雅居

翠湖雅居,位于金鸡湖沿线,在湖西板块来说,以及金鸡湖这一圈整体来看,其产品真的很是稀缺。

2019年12月,苏州工业园区管理委员会发布了一则项目审批公告——“翠湖雅居二期高级住宅项目”。根据项目规划许可批后公告可知,翠湖雅居二期翠湖雅居二期拟建7栋3层别墅住宅,一部分是四联排别墅,一部分是双拼别墅,总建筑面积为6454.66平。

目前项目已开始建设,但是加推时间不确定,而且首批房源时间过早,不具备参考性,所以倒挂空间有多少,有点难确定,不过其目前二手房挂牌数量较少,因此新房价值也更高一些。

目前其挂牌均价为7.5W,今年以来也有1套成交,成交单价72174元/平。


另外,建议可关注湖西板块的:中海项目,不过刚刚才拿地,规划还未出炉,所以可能今年不会入市,但项目有70年产权公寓,且就在苏州中心旁,所以未来热度应该很高。

狮山,真的很难买

“东有金鸡湖,西有狮子山”。严格说起来,狮山的发展甚至要比金鸡湖来得更早一些。

狮山,是苏州高新区的板块之一,也是绝对的核心板块。

作为高新区规划较早的商业板块,狮山板块以狮山路为中心,向四周辐射,一条狮山路是苏州城西最繁华的所在。

2020年11月,狮山商务创新区正式挂牌落地,这也标志着狮山地区发展进入新阶段。


目前,苏州高新区狮山商务创新区辖区总面积达31.3平方公里,总人口近30万人,拥有4万多家市场主体,包括5家主板上市企业、1家科创板企业、16家新三板企业、702家外资公司。

现在的狮山板块,同样的基础设施配套、商业配套、教育配套、交通配套等也已建设的十分成熟。

这么说吧,苏州开通的第一条轨交就是连接了狮山、湖西、湖东这3个重要板块。此外,板块还拥有苏州市比较优质的教育资源,新区实验、苏州外国语都是家长的心头好。


去年的狮山板块其实是处于爆仓的阶段,至少9个楼盘在售,可是一年不到,却已开始房荒了,这购买力实在强劲。同时,在二手房市场方面,狮山的二手房成交量一直都是区域内的重要支撑,更是验证了那句,核心区从来不缺购买力!

当然,抢购狮山的购房者一方面看中的是板块内完善的配套资源,另一方面就是倒挂。

今年的狮山板块,楼盘真的很少,且区域核心内没有宅地补仓,也基本是卖一套少一套了,房源很稀缺。

狮山板块3个项目值得关注:大华春和景明、览月阁、狮山村项目

大华春和景明

大华春和景明,位于狮山板块的核心区域,同时也是官方盖过章的优质地块项目。

项目一路之隔就是狮山重要的商业配套之一的泉屋百货和美罗,以及狮山重要的医疗配套明基医院。另外,项目的交通配套也是比较好的。出门即是轨交1号线玉山路站,1站即可换乘轨交3号线;东侧600米有在建的轨交5号线塔园路站。在教育配套上,项目自带了幼儿园,在其东北角,另外,项目北侧有狮山中心幼儿园。



目前,狮山板块核心区域内在售的楼盘之一了,其首推了叠墅、洋房,整体备案均价39000元/平,而其周边的二手房挂牌价已在5W左右,有近1万多的价差。

今年,大华春和景明预计将推高层房源,其整体备案均价或持平3.9W,或还会比其略低一点。

狮山村项目

从挂地开始就是香饽饽的楼盘,除了锦麟铂悦府之外,狮山村项目也是其中之一。

狮山村项目,只是一个别称,其是苏高新46号地块项目。

该项目位于狮子山下,坐北朝南,对于本就宅地稀缺的狮山板块,其位置更是优越。项目北侧就是建设中的狮山广场,南侧是玉山公园,东侧是长江路。



狮山村项目,由苏高新、仁恒、华发联合开发,是的,仁恒的产品。

同时,狮山村项目也是一个纯低密洋房社区,规划了36栋洋房,住宅总户数674户。户数并不多。


目前距离项目取证还有段时间,价格上还未出炉,不过可参考其东南侧的大华春和景明的3.9W。

在其周边的次新房,同产品的龙湖狮山原著,其今年有5套成交,成交均价为52633元/平,倒挂幅度有近1.3万/平。

览月阁

去年的狮山狮山板块今年的新房市场可以概括为:去年房子很多,今年直接房荒。这购买力,真的太强了。

当然,这也让狮山板块处于即将房荒的状态,而览月阁,就是其中仅有不多的纯新盘了。

览月阁,被值得关注的是一个原因是地价低,其成交地价1678元/平。

同时,览月阁未来建成后也可以作为一个地标性的建筑。

览月阁由4个地块组成,包含高端酒店、高品质写字楼、高端商业、酒店式公寓及精品住宅等。


从位置上来看,览月阁拥有着一线的大运河风景,其东侧就是京杭大运河。在其西侧就是狮山的金融商务中心核心。

尽管其价格还未出炉,但限价之下,览月阁且较低的地价,大概率上价格应该还是比较可观的。

从其周边二手房价格来看,其目前区域内二手房在4-5W+,一定程度上也是倒挂的。


低门槛的限价倒挂盘,也是有的!

无论是园区的湖东、湖西以及高新区的狮山板块,这几个楼盘的起步总价都是会相对比较高的,更有千万级以上的,普通购房者想要够一够其实难度还是比较高的 。

那么,有没有一些门槛比较低的楼盘呢。

当然也是有的,这2个项目的起步总价会相对低一点,但也是限价倒挂盘。

苏州樾府

苏州樾府,位于吴中木渎板块,距离狮山板块并不远,在其西侧。这也是一个被苏州购房者等待了多时的“限价倒挂盘”。

主要源于其较低的地价。

苏州樾府,是中航在2015年以总价10.6亿竞得的木渎14号地块,成交楼面价为9228元/平。终于在等待了5年多的时候,去年,苏州樾府首批房源取证,其备案均价也正式官宣。

洋房产品,全装修交付,整体备案均价25379元/平。

从新房价格上来看,这一价格在板块内确实是有优势的,同板块内,地王毛坯都已经到了3W,同时,板块内毛坯高层备案均价也在2.8W左右。项目的价格自然不算高了。

在二手房方面,根据链家网信息显示,苏州樾府东侧以及南侧的世茂御珑墅、中航樾园,挂牌均价分别在3.7W、3.6W。


不过不过这两个小区都是别墅类产品,产品类型上还是有点差异的。

来看看兄弟项目中航樾园的二手房成交情况,中航樾园先前开盘的房源已交付入市,根据链家网信息显示,目前该社区有44套挂牌在售,挂牌均价36107元/平。

今年以来已有5套成交,整体成交均价35145元/平,倒挂价差近万元/平。


除了价格之外,其周边环境也是值得说一下的。

从周边界面来看,项目北侧是住宅小区青山溪语,东侧是别墅小区世茂御珑墅。南面是别墅小区中航樾园,西面则是寿桃湖风景区。


周边环境很宜居,且周边社区都是低密度小区。

此外,有一个很重要的点,根据项目最新一批房源的价格来看,其总价区间在285-571万元,起步总价还并不是很高。

建屋吴郡半岛

建屋吴郡半岛,这个被苏州许多买房人等待了大半年的楼盘。

建屋吴郡半岛,位于吴中太湖新城板块。

太湖新城,是苏州“一核四城”城市发展战略的重要组成部分,也是苏州迈向“太湖时代” 的重要契机,更是苏州抢抓长三角建设世界级城市群、提高苏州中心城市首位度的历史机遇。苏州太湖新城总规划面积100平方公里,其中,吴中太湖新城规划面积30平方公里,启动区规划面积10平方公里。

建屋吴郡半岛,位于吴中太湖新城的东侧,从其目前地块出让以及建设情况来看,吴中太湖新城的东侧已无宅地了。本身新房房源也是较为稀缺的。


同时,该区域内目前居住氛围已经逐渐浓厚起来,在项目的南侧已有交付的住宅社区,北侧有永旺梦乐城、歌林小镇,这2大商业,东侧是东太湖,还有一个公园,其西侧是在售新盘,整体备案均价30507元/平。

相较于西侧的新盘,建屋吴郡半岛的价差就明显出来了。尽管最后4栋价格还未官宣,但根据先前入市的房源价格来看,大概率是也在2.45W。其前一批房源的总价区间在212-309万元。从本批次入市的建筑面积段看,大概率也在300万以内房源居多。

那么,一路之隔价差就有近6000元/平。同时,看了板块内其他楼盘的价格,价差也在4428元/平-6427元/平。


从二手房市场来看,目前也是有所倒挂的。

同时,根据链家网信息显示,建屋吴郡半岛先前交付的房源中已有二手房成交,截止目前共计3套,整体成交均价28763元/平。此外,该3套房源均为毛坯交付,而此次待加推的最后4栋均为全装修,可见之间的倒挂价差其实还要大一些的。



建屋吴郡半岛的备案均价,与其他新盘价格有价差以及倒挂因素,也吸引了很多购房者。在近3年内,建屋吴郡半岛共计领取过两次预售证,都是公开认筹,不要求全款,且在公证处摇号的。

当然,能不能摇到,就看自己的运气了。

想在苏州买房,必须提前了解这些!

买房,除了要准备好充足的资金,其另外一个前提就是要具备买房的资格。毕竟,苏州,也是一个限购的城市。所以,在买房之前,先了解一下苏州的限购政策。

明确一下,苏州市区和昆山、太仓都是限购区域,所以以上所有项目都是限购的,即必须满足:

苏州市户籍或提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明,两项条件之一才有购买资格。

且苏州市户籍限购3套,非本市户籍限购1套。

去年苏州人才落户新政落地,对于社保不满两年的客户来说,落户也是获取购房资格的一种途径。

人才新政内容:

一、有来苏就业意愿并符合以下条件之一的人员,在人事档案转入后可申请办理落户:

(一)在国(境)外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学人员;

(二)具有全日制本科学历及学士学位以上人员;

(三)具有高级专业技术职称的人员。

以上人员中博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁,硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁,本科学历人员年龄不超过45周岁。

二、在苏就业并按规定缴纳社会保险的以下人员,在人事档案转入后可申请办理落户:

(一)具有硕士研究生学历或硕士学位及以上(含留学人员)、高级专业技术职称、国家职业资格(职业技能等级)一级条件之一的人员;

(二)具有本科学历(含留学人员)、中级专业技术职称、国家职业资格(职业技能等级)二级条件之一的人员,年龄不超过45周岁。

以上人员如符合本通知第一条规定的条件,可按该条件申请办理落户。

三、具有大专学历或国家职业资格(职业技能等级)三级,年龄不超过35周岁,在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳(不含补缴)社会保险6个月以上的人员,在人事档案转入后可申请办理落户。

另外,在太仓和昆山也可以通过人才编码获取购房资格。

目前要求学历为(大专及以上学历),需要在太仓或昆山就业并签署一年及以上的劳动合同,且需在单位连续缴纳满1个月社保及个税清单。

但人才编码的有效期只有3个月,超过3个月就会作废,而且也只能审批一次,过期作废后就不能再申请了。

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